Créer une SCI

Créer une sci, société civile immobilière, permet à des personnes de pouvoir acheter ou posséder un bien immobilier en commun. Elle offre donc la possibilité à au moins deux personnes d'acheter un bien immobilier.

La création de la SCI s'effectue par diverses démarches administratives dont le coût est raisonnable.

Comment créer une SCI ?

Nous vous donnons dans cet article toutes les informations requises sur les formalités à remplir et les avantages d'une sci.

Pourquoi créer une société civile immobilière sci ?

Créer une sci est un projet qui présente de nombreux avantages comme une protection importante du patrimoine et une imposition intéressante, sans les contraintes d'une entreprise à caractère commercial.

Le but d'une sci est la gestion en commun d'un patrimoine immobilier.

L'achat d'un bien immobilier à plusieurs

La SCI est une forme de société qui est privilégiée par des personnes qui veulent devenir propriétaire de biens immobiliers à plusieurs.

La sci peut alors devenir une sci familiale qui va faciliter la gestion de biens entre les membres d'une même famille qui ont un lien de parenté ou d'alliance.

Créer une sci donne la possibilité de convertir un bien en parts sociales qui seront distribuées à chaque associé au prorata de leurs apports.

De plus, la sci permet l'augmentation de la possibilité d'achat car plus il y a d'associés, plus il y a des apports. Par conséquent, le bien aura plus de valeur.

Le choix de régime d'imposition

Au sein d'une sci, les fondateurs peuvent choisir leur régime fiscal : impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. Donc les bénéfices de la société civile immobilière peuvent être imposés :

• A l’impôt sur les revenus (IR) : chaque associé est imposable sur sa rémunération ;

• A l’impôt sur les sociétés (IS) : sur option, les associés peuvent dans ce cas choisir l'imposition des bénéfices sur la société avec l'impôt sur les sociétés.

De plus, les associés peuvent bénéficier de la distribution de dividendes ou d'une capitalisation des bénéfices.

Enfin, les clauses statutaires donnent la possibilité de bénéficier d’exonérations d'impôt et d’abattement fiscal. En effet, elles prévoient :

1. Un abattement fiscal pour les droits de succession d'un montant de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre descendants et ascendants ;

2. Une exonération d’impôt sur les plus-values sur la cession d’immeubles acquis depuis au moins 22 ans ;

3. Une exonération de cotisations sociales pour les associés qui détiennent un immeuble depuis plus de 30 ans.

Une gestion simplifiée

Au sein d'une sci, un ou plusieurs gérants peuvent s'occuper de la gestion des affaires courantes de la société.

Les associés ne sont pas toujours consultés pour une prise de décision concernant l'organisation courante.

En revanche, l'ensemble des associés doit voter pour nommer ou révoquer le gérant de la société ou en cas de vente d'une partie du patrimoine.

Une transmission du patrimoine facilitée

Dans le cadre d'une sci, si un associé a la volonté de quitter la société, il doit effectuer une cession de ses parts sociales à un autre associé.

Cette cession doit être entérinée par tous les associés, sauf si les clauses statutaires ne l'exigent pas.

Par ailleurs, en cas de décès d'un des associés, les héritiers reçoivent de fait les parts du défunt, clause prévue dans les statuts.

En effet, les associés restent propriétaires du bien par le biais de la société et ne sont pas tenus d'obliger la vente, contrairement à un système en indivision.

Quelles sont les conditions requises pour la création d'une sci ?

Afin de créer une sci, certaines conditions sont requises par rapport à son statut juridique et des règles sont à respecter.

Une sci doit être fondée par au moins deux associés majeurs. Une personne devient associé de sci à partir du moment où elle effectue un apport au capital social de l'entreprise.

Un gérant doit être nommé à la tête de l'entreprise. Le gérant peut être une personne morale. Il aura le statut de représentant légal de la sci.

Par ailleurs, l'objet social de la société doit être civil. Le montant du capital social peut être établi de façon libre sans montant minimum requis. Ce capital est divisé en parts qui sont partagées entre les associés.

Quelles sont les démarches à effectuer pour créer une sci ?

Pour créer une sci, plusieurs formalités sont à remplir. Elles s'effectuent en plusieurs étapes à suivre :

1. La rédaction des statuts ;

2. La constitution du capital social qui peut être un capital fixe ou variable ;

3. La publication d’un avis de création dans un Journal d’annonce légales ;

4. L'élaboration et le dépôt d’un dossier de création d’entreprise à remettre au greffe du Tribunal de commerce.

Pour finaliser ce projet et créer une sci, il est possible de réaliser toutes ces démarches en ligne, sur un site média juridique grâce à un menu complet avec tous les documents à télécharger.

Grâce à un guide pratique, les formalités sont simplifiées. Faire appel aux services d'un professionnel pour créer une sci peut aussi être utile pour des questions juridiques ou de fiscalité.

La rédaction des statuts de la sci

La première étape consiste à rédiger les statuts de la société sci.

La sci comme la plupart des sociétés, possèdent des statuts sous forme d'articles qui régissent le fonctionnement de la structure.

Chaque statut donne une information sur l'entreprise.

Les mentions suivantes sont obligatoires :

• La forme juridique ;

• La dénomination sociale ou le nom de l'entreprise ;

• Le siège social, c'est à dire l'endroit où se situe la direction de l'entreprise ;

• Le capital social qui comprend le montant des parts de chaque associé ;

• La durée de vie de l'entreprise.

Les clauses statutaires doivent être signées par chaque associé. Elles doivent être rédigées par un acte notarié au cas où l'un des apports est un bien immobilier.

Les statuts doivent alors être enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE).

Au cours de la vie de sociale de l'entreprise sci, des clauses peuvent être ajoutées ou modifiées. Il faut alors faire une mise à jour.

La publication d'un avis de création de la sci

L'une des étapes indispensables pour créer une sci est la publicité pour la création d'une sci.

Elle passe donc par la publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales.

Cette annonce doit contenir :

• La nature des statuts : par acte authentique ou sous seing privé ;

• La date à laquelle ont été rédigés les statuts de la sci ;

• La dénomination sociale ;

• La forme de la société ;

• L’adresse de domiciliation du siège social ;

• Le montant du capital social ;

• L’objet social : activité exercée ;

• La durée de vie de l'entreprise sci ;

• L’identité du gérant ;

• Les modalités de cession des parts du capital ;

• L’identité du signataire de l’annonce ;

• Le Registre du commerce et des sociétés (RCS) où s'est fait l'immatriculation de la structure.

Les associés sont libres de choisir le journal d'annonces légales. Une fois que l'annonce est publiée, le gérant se voit remettre une attestation de parution.

Le dépôt d'un dossier

Pour finaliser les formalités, le gérant doit constituer un dossier complet qui doit réunir les documents suivants :

• Un formulaire M0 rempli ;

• Un duplicata original des statuts de sci signé par les associés ;

• L’acte de nomination du gérant s'il n’est pas nommé dans les clauses statutaires ;

• Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant de la sci ;

• Un document justifiant de l'usage des locaux du siège social ;

• L’attestation de publication dans le JAL ;

• Un justificatif d’identité du gérant ;

• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant ;

• Une attestation de filiation du gérant.

Ensuite, le dossier doit être remis au greffe du Tribunal de commerce. Après l'enregistrement de son dossier, le gérant reçoit un extrait de Kbis qui constitue l'identité de la société.