Les statuts d'une SCI
Une SCI est une entité juridique avec un statut qui permet de déterminer les modalités d'acquisition d'un bien immobilier ou d'un investissement immobilier.
Elle peut également servir pour une succession ou une transmission selon les statuts.
Formée de plusieurs associés, la SCI permet de gérer un patrimoine immobilier.
Au sommaire, voyons ensemble tout ce qu'il faut savoir à propos des règles et des formalités de création d'une sci et la rédaction des statuts.
SCI : définition et fonctionnement
Une SCI est une société civile immobilière qui est gérée par plusieurs associés. L'objet social principal est d'acquérir ou de gérer un patrimoine immobilier.
Cependant, il est impossible dans ce cadre de faire des opérations commerciales comme acheter ou revendre des immeubles avec ces entreprises.
Les différents types de SCI
Toutes les SCI ont pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier et sont encadrés par des statuts précis.
Il existe différents types d' entreprises :
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la SCI familiale : réunit des familles et permet aux membres d'une même famille associés l' acquisition et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers ;
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la SCI Construction Vente : convient aux personnes souhaitant faire construire un bien pour le revendre ;
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la SCI professionnelle : permet à une personne d'acheter les locaux de son entreprise, apportant des avantages patrimoniaux et comptables.
Le fonctionnement
Son statut juridique permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs associés. Ainsi, elle est formée par plusieurs personnes qui deviennent associés.
Il apparaît donc plus simple d'avoir un crédit bancaire pour le financement de l'achat des biens immobiliers;
Par ailleurs, la SCI permet de gérer et d 'effectuer une transmission simple d'un patrimoine immobilier sous forme de parts sociales.
En ce qui concerne la SCI familiale, les parents peuvent attribuer des parts sociales à leurs enfants tout en conservant la propriété des biens immobiliers.
De plus, en cas de donation anticipée, les modalités d’abattement s'établissent sur la transmission des parts.
L'organisation régulière d'une assemblée générale permet de prendre ensemble les décisions pour l' entreprise.
Au point de vue fiscal, la SCI familiale est soumise à l' impôt sur le revenu même s'il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Une des news de ces dernières années est que depuis 2019, ce choix n'est plus irrévocable.
Chacun des associés est imposable de façon proportionnelle selon les parts sociales qu'il détient dans le capital de la société.
Pour créer une sci, il faut notamment que le futur gérant et ses associés rédigent les statuts sci pour la naissance du projet.
La création d'une société civile immobilière SCI
Pour créer une sci, plusieurs formalités sont obligatoires :
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Rédiger les statuts de la SCI en définissant sa dénomination sociale, son siège social, l'objet social, son dirigeant ainsi que la répartition du capital social ;
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Faire une demande d'enregistrement des statuts auprès du service des impôts ;
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Faire paraitre une annonce légale dans un journal habilité ;
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Transmettre un dossier complet de création au Greffe du tribunal de commerce.
Le ou les fondateurs ont la possibilité d'effectuer toutes les démarches par internet sur un site qui dispose d'un menu avec le modèle de statut correspondant à la demande.
La rédaction des statuts SCI
La loi impose que les statuts de sci soient rédigés par écrit par acte notarié ou bien par acte sous seing privé.
La rédaction de statuts de sci demande souvent l’intervention d’un professionnel. Il peut s'agir d'un notaire, d'un avocat ou bien de l’expert-comptable qui aura en charge la comptabilité de l' entreprise.
Cependant, il est possible d'effectuer les démarches directement en ligne sur un site spécialisé. C'est un des outils très pratique et rapide à utiliser.
Il suffit de choisir dans le menu un modèle de statut à remplir avec toutes les informations sur l' entreprise. Dans le menu se trouve chaque modèle de SCI répertorié.
Chaque modèle comprend l'ensemble des clauses obligatoires prévues par la loi.
Une fois que le modèle de statut d' entreprise est soigneusement rempli, des experts effectuent les démarches auprès de l'administration concernée.
En cas de problème, des professionnels sont présents au cas où l' entrepreneur a besoin qu'on le guide dans ses démarches. Il peut donc faire appel à eux pour des questions sur la fiscalité ou concernant les banques à privilégier.
Les statuts d’une SCI doivent contenir certaines clauses obligatoires selon le Code Civil.
Ces clauses des statuts de sci sous forme d' article regroupent les informations suivantes :
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Le type de société : SCI ;
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L'appellation : c'est le nom donné à la société. Le nom de la société doit comporter la mention « SCI » suivie du nom d’un associé ou autre ou d’une adresse ;
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L'objet social : l'activité exercée qui peut être l’acquisition, l’administration par bail, la location ou toute autre type d'immeubles et de biens immobiliers ;
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Le siège social : c'est le lieu où se situe la direction de la SCI. Il s'agit souvent du domicile du gérant ou du fondateur de la société ;
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La durée de vie de la société : la limite prévue par l’article 1838 du Code civil pour la durée est de 99 ans ;
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Le capital social : cet article souligne que le montant d'un capital fixe ou variable doit être indiqué. Il n'y a aucun montant minimum et il peut se composer des apports en numéraire ou d’apports en nature ;
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Les apports de chaque associé : les associés ont la possibilité de faire deux types d’apports : des apports en numéraire (argent), des apports en nature (apports de biens) ;
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Les modalités de versement des apports en numéraire et concernant les apports en nature, l’identité de chaque apporteur ;
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L’appréciation de chaque apport et le nombre de parts sociales remises en échange ;
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Les modalités de fonctionnement de la société : il faut préciser le fonctionnement de la gérance, des décisions collectives lors de l'assemblée générale entre les associés au vu des résultats, de la cession de parts sociales, de l'activité et de la destination des bénéfices. Enfin, doit être mentionné le fonctionnement des comptes courants d' associé.
L'ensemble de ces statuts permet de définir le fonctionnement de la société ainsi que la gestion et l'organisation des rapports entre les associés.
Le dossier à constituer
La création d'une sci demande aussi la réalisation d'une démarche qui consiste à réunir plusieurs pièces justificatives.
Les documents demandés sont les suivants :
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Un document attestant de la non-condamnation du gérant ;
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Une document qui justifie l’adresse de domiciliation du siège social ;
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L’attestation de dépôt de fonds ;
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Une preuve de publication dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
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Le formulaire qui permet de déclarer son immatriculation.
L'ensemble de ces documents est à remettre au greffe du tribunal de commerce. Le gérant reçoit ensuite un numéro de Kbis.
Le dépôt du capital social
Ce dépôt permet d'avoir une attestation de dépôt de fonds. Ce dépôt est à effectuer auprès d'une banque, sur un compte bloqué.
Cependant, il est aussi possible de faire ce dépôt auprès d'un notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
Ce capital comprend notamment les apports qui ont été faits par les associés.
Déposer une demande d’immatriculation
La dernière étape de la procédure d’immatriculation de la SCI se fait en déposant une demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés.
La société doit envoyer son dossier au tribunal du commerce du département du lieu d'implantation de la société.
