Les coûts de création d'une SCI

Lorsqu'on envisage l'acquisition d'un bien immobilier, il est important de réfléchir au meilleur moyen de le faire. Et pour cela, il est nécessaire de se poser les bonnes questions afin de définir si l'achat se fera en indivision ou sous la forme d'une société civile immobilière.

En effet, si votre objectif est de transmettre un ou des biens à vos héritiers, alors la SCI familiale sera fort probablement le montage financier le plus intéressant.

La création d'une SCI apporte un certain nombre d'avantages, mais combien coûte la création d'une SCI ?

Tout d'abord, pour connaître le coût de création d'une société civile immobilière, il faut définir quel type de société correspond le mieux à votre projet immobilier, à votre entreprise.

Comment choisir entre les différents type de SCI ?

Pour définir combien coûte la création d'une société civile immobilière, il faut déjà savoir de quelle création de SCI on parle.

Il existe cinq types de SCI :

1. La SCI de gestion ou de location

   L'objet de cette société est l'acquisition et la location de biens immobiliers. C'est la structure la plus utilisée pour réaliser des opérations immobilières à but lucratif. Le bien n'appartient à aucun des associés qui ne sont pas obligatoirement de la même famille contrairement à la SCI familiale. Les revenus fonciers sont partagés entre les associés, au prorata du nombre de parts qu'ils détiennent dans le capital social de la société civile immobilière.

2. La SCI familiale

   L'objectif de la SCI familiale est avant tout d'anticiper les successions. Elle est obligatoirement constituées d'associés de la même famille, jusqu'au 4ème degré. Elle permet de simplifier et de faciliter la transmission d'un bien immobilier, mais aussi de bénéficier d'avantages fiscaux lors de la succession.

3. La SCI d’attribution

   La création d'une SCI d'attribution a pour objectif de faire construire ou d'acheter un bien immobilier à plusieurs, le patrimoine immobilier ainsi acquis est alors partagé entre les associés, en fonction de leur apport au capital social, qui en auront immédiatement la pleine jouissance.

4. La SCI de jouissance à temps partagé 

   Ce type de société vise principalement l'acquisition d'une résidence secondaire à plusieurs, en vue de se partager le temps de jouissance ou d'occupation du bien, au prorata des apports au capital de la société.

   La SCI de jouissance à temps partagé est rarement utilisée car souvent source de conflits sur les périodes de partage, notamment à l'occasion des vacances scolaires, il faut donc être sûr de son coup avant de choisir cette option.

5. La SCI construction-vente

   La SCI construction vente s'adresse exclusivement aux marchands de biens puisque c'est la seule qui permet l'achat et la revente de biens immobiliers. Dans le cadre de l'acquisition d'un terrain en vue d'y construire un immeuble puis de revendre les appartements en lots par exemple, c'est typiquement la structure à favoriser.

Choisir entre SCI à capital fixe et SCI à capital variable

Maintenant que vous avez défini la structure de votre SCI, il est important de réfléchir à la structure des apports au capital social.

En effet, il est possible de créer une SCI à capital fixe ou à capital variable. Il est aussi possible lors du dépôt du capital social de réaliser des apports en numéraires (de l'argent) et des apports en nature (un bien immobilier).

Tout ces choix sont capitaux et donc à réfléchir en amont de la création d'une SCI, même si il n'impacte en rien les frais de création d'une SCI.

SCI à capital fixe

La SCI à capital fixe implique que le montant du capital social est défini en amont et inscrit dans le marbre lors de la rédaction des statuts.

Le montant est libre. Il est réparti entre les associés, en fonction de leur apport individuel initial.

Tout changement d'associé ou augmentation de capital social fera l'objet d'une modification statutaire et d'une publication dans un journal d'annonces légales.

SCI à capital variable

Très pratique pour les sociétés dont les associés sont appelés à varier régulièrement et sensiblement.

Un capital minimum et maximum sont définis dans les statuts. Seul le capital minimum est à libérer à la création d'une SCI.

Les variations de capital n'impliquent pas un changement des statuts.

Cependant, la création d'une société civile à capital variable nécessite de rédiger une clause de variabilité du capital qu'il ne faut pas prendre à la légère, elle doit être précise et prévoir toutes les situations.

Un accompagnement par un expert comptable ou un avocat en droit des affaires et fortement conseillé.

Le coût de rédaction des statuts d'une société civile immobilière

Pour créer une SCI, il est nécessaire d'en rédiger les statuts juridiques avant de les faire enregistrer par le greffe du Tribunal de Commerce au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Leur coût de rédaction varie de zéro euro si vous n'avez pas besoin d'un accompagnement et que vous le faîtes vous même, à plus de 2000€ si la rédaction des statuts est complexe et nécessite les services d'un avocat en droit des affaires.

Si vous les rédigez vous-même, il existe des modèles tout prêt que l'on peut télécharger sur le web et qu'il ne vous restera qu'à personnaliser. Dans ce cas précis, il ne vous en coûtera rien, si ce n'est le temps qu'il vous faudra allouer à la rédaction des statuts.

Un expert comptable ou un notaire vous facturera cette prestation de service entre 300 et 800€.

Un avocat spécialisé en droit des affaires vous coûtera ce service entre 500 et 2500€ selon la complexité du projet et du dossier de création de la SCI.

Si lors de la création il est fait un apport en nature au capital, les statuts devront alors obligatoirement être rédigés par un notaire et ils devront être enregistré au SIE, ce qui implique des coûts et dépenses supplémentaires :

• Les frais de rédaction des statuts par un notaire : Entre 300 et 1500€ selon la complexité

• Les frais de droits d'enregistrement au Services des Impôts des Entreprises (SIE) : 125€.

Dans le cadre d'un apport en nature, il faudra aussi prévoir dans les coûts de création les frais d'un commissaire aux apports qui sont variables en fonction de la complexité de l'évaluation de chacun des biens apportés.

Les frais administratifs pour créer une SCI

La structure, le type de capital social et le mode d'imposition sont définis, et les capitaux sont déposés auprès d'une banque qui vous aura fourni une attestation de dépôt du capital social.

Les statuts sont rédigés et dûment signés par les associés, il ne vous reste plus qu'à faire la demande d'enregistrement auprès du greffe du Tribunal de Commerce pour que votre entreprise obtienne enfin son immatriculation au RCS.

Les frais pour les formalités d'immatriculation s'élèvent à 66,88€ TTC pour les droits d'enregistrement.

A ces frais d'enregistrement, il faut rajouter les frais d'enregistrement des bénéficiaires effectifs au registre des bénéficiaires effectifs pour un coût de 21,41€ TTC. La déclaration des bénéficiaires effectifs se fait lors de la création de la SCI à l'aide du formulaire Cerfa n°16062°02.

Le coût de la publication d’une annonce légale

Une des formalités obligatoires lors de la création de votre SCI est la publication d'une annonce légale au journal officiel.

Les frais d'annonce légale sont désormais forfaitaires selon la forme juridique et le coût s'élèvent à 185€ pour la France métropolitaine, et 222€ pour la Réunion et Mayotte.