Pourquoi opter pour la création d'une SCI ?
Une sci, société civile immobilière, permet à plusieurs personnes d'investir ensemble dans l'immobilier. Cette forme juridique permet d'exercer des activités telles que l’achat de biens immobiliers ou la gestion ou la mise en location d'immeubles ou de maisons.
Créer une sci est un projet qui comprend de nombreux avantages pour se constituer un patrimoine immobilier. Néanmoins, comme toute forme de société, elle présente aussi quelques inconvénients.
Voyons ensemble dans cet article l'intérêt de créer une sci et les contraintes qui l'accompagnent.
Pourquoi créer une sci ?
La sci est une structure dont le statut permet une gestion fiscale facilitée. De plus, elle permet de protéger le patrimoine des associés et simplifie la transmission patrimoniale. Alors quelle est la nécessité de créer une sci ? Quels sont les avantages ?
Un investissement dans l'immobilier à plusieurs
L'activité d'une société civile immobilière appelée objet social, donne la possibilité à plusieurs personnes de s'associer et d'investir dans des activités immobilières.
Pour créer une sci, il faut être au minimum deux associés.
Il est possible de créer une sci dans plusieurs cas :
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Acheter un bien immobilier : acquisition d'un immeuble, d'un appartement ou d'une maison ;
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Faire construire un bien pour ensuite le vendre comme un immeuble ;
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Exploiter des biens immobiliers comme des immeubles en gestion ou en location.
Un investissement à plusieurs a un intérêt majeur : avoir à disposition une capacité financière plus grande.
Les associés peuvent ainsi faire des placements immobiliers plus rentables. Le choix de créer une sci est donc une opération financière intéressante.
De plus, le coût et les charges pour la création de la société d'investissement immobilier sont mutualisés. Donc, chaque associé va payer moins cher.
Par ailleurs, la création de la sci permet aux associés de recevoir des bénéfices calculés en fonction de leurs apports mis au capital social de la société.
En effet, chaque associé fait un apport en nature (bien meuble ou immeuble) ou en numéraire au capital.
Il reçoit alors des parts sociales ou quote part en échange des apports qu’il investit. Le capital social d'une sci n'exige pas de montant minimum.
La protection du patrimoine personnel des associés
Au sein d'une sci, le patrimoine personnel des associés est séparé du patrimoine professionnel. Donc, en cas de difficultés financières, les associés bénéficient d'une responsabilité limitée.
Leur responsabilité est en effet engagée au prorata de leur apport et donc de leurs parts au capital social.
C'est la société d'exploitation sci qui possède l'ensemble des biens immobiliers. Donc seuls leurs parts sociales peuvent être saisies par d'éventuels créanciers.
Une fiscalité flexible
L'un des avantages de la sci repose aussi sur son régime fiscal. En effet, la société civile immobilière offre deux possibilités :
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Être imposable à l'impôt sur le revenu ;
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Être imposable à l'impôt sur les sociétés.
La sci est rattachée au régime de l’impôt sur le revenu par défaut.
Néanmoins, les associés ont la possibilité d'opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). La société est alors imposée à 15%.
De plus, les associés doivent régler un impôt dans le cas où il y a distribution de dividendes au titre de bénéfices.
L'un des avantages de l'impôt sur les sociétés est que l'ensemble des charges sont déduites.
Une gestion et une transmission du patrimoine immobilier simplifiées
Les associés d'une sci ont la possibilité de définir toutes les modalités d'administration de la société civile immobilière et de leur patrimoine immobilier.
L'ensemble de ces modalités sont donc présentes dans les statuts de l'entreprise.
Elles définissent notamment :
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Le fonctionnement de l'entreprise pour les prises de décisions ;
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La nomination du ou des dirigeants ;
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L'étendue des pouvoirs des gérants.
Par ailleurs, un associé de sci est propriétaire de ses parts sociales dans l'entreprise.
Il peut donc les léguer aux personnes de son choix comme ses enfants par exemple pour un sci familiale. Une sci familiale regroupe plusieurs personnes de la même de famille.
Lors d'une succession, cette disposition permet donc aux héritiers de recevoir les parts sociales de leurs ascendants.
Elle évite aussi une indivision des biens. Les héritiers poursuivent donc la gestion des biens de la société sci.
Quels sont les inconvénients d'une société civile immobilière ?
Les avantages de la SCI sont nombreux. Néanmoins, la procédure complexe pour créer une sci ainsi que les obligations comptables qui en découlent font partie des inconvénients que vont rencontrer les fondateurs et les associés.
Une procédure de création d'une sci complexe
L'un des inconvénients de la sci se trouve dans les formalités pour créer l'entreprise. En effet, les démarches juridiques sont assez pointues notamment lors de la rédaction des statuts.
Rédigés sous forme de plusieurs articles, ces statuts doivent en effet comporter un bon nombre de clauses spécifiques afin d'éviter de possibles soucis d'organisation.
Les gérants doivent ensuite effectuer l'enregistrement des statuts auprès du tribunal de Commerce.
Ils doivent aussi faire publier un avis dans un journal d'annonces légales comprenant les principales informations sur l'entreprise sci : la forme juridique choisie, le nom du gérant, l'adresse du siège social, la date de début d'activité. Un dossier doit être remis pour l'immatriculation de l'entreprise.
Toutes ces modalités de la fondation d'une entreprise sci a un coût important.
Au vu de la complexité de la procédure de constitution de la sci, certains entrepreneurs vont alors faire appel au services de professionnels du droit comme un cabinet d'avocats pour toute question juridique.
Cette démarche a un prix important et entraîne alors des frais supplémentaires.
De même, pour faciliter leurs démarches, une autre solution est possible. Un entrepreneur a la possibilité de créer une sci en ligne.
En effet, ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier peuvent se tourner vers un site en ligne spécialisé dans le domaine juridique.
Ils y trouveront grâce à ce service tous les documents et outils dans le menu pour monter leurs entreprises.
Une mise à jour régulière des comptes de la sci
Si les associés décident de choisir l'IS lors de la fondation de leur entreprise sci, ces derniers sont tenus à des obligations comptables.
Donc, la comptabilité de la société sci doit être mise à jour régulièrement. Le ou les gérants doivent remettre les livres de compte au greffe du Tribunal de commerce.
De plus, le gérant dispose d'un délai d'une durée de six mois suivant la fin d'un exercice social pour présenter les comptes à l'ensemble des associés. Ces derniers devront alors les entériner lors d'une assemblée générale.
La tenue d'une assemblée générale annuelle
La société civile immobilière a un statut qui l'oblige à une autre formalité dans son fonctionnement.
En effet, le dirigeant de la société d'exploitation a l'obligation de tenir une fois par an une assemblée générale avec tous les associés.
A la suite de cette réunion, il faut rédiger un procès verbal et la société doit en conserver un exemplaire.
Néanmoins, la législation n'oblige pas à le transmettre au greffe du tribunal de Commerce.
