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La SCI Familiale

La sci familiale est une forme juridique qui permet une gestion du patrimoine immobilier des membres d'une même famille.

Cette solution permet de fait de ne pas appliquer les règles en indivision qui comportent plus de contraintes.

La création d'une sci familiale permet également une transmission d'un patrimoine facilitée.

Dans cet article, nous vous donnons toutes les informations sur le fonctionnement de la sci familiale, ses avantages. Nous vous expliquons aussi comment créer une sci.

Définition d'une sci familiale

Qu'est-ce qu'une sci familiale ?

La sci familiale est une forme de société qui est soumise au régime juridique des sci.

Le statut de sci familiale nécessite un mode de fonctionnement de la structure qui présente peu de différences par rapport à celles d'une sci classique.

Elle comporte néanmoins quelques particularités dues au fait qu'un lien de parenté existe entre les associés.

L'objet social civil des sociétés civiles immobilières

La sci familiale est une société civile immobilière. L'activité de la structure ne peut pas être commerciale.

Elle se limite en effet à la gestion d'un patrimoine en gestion simple ou en location. En effet, certains inconvénients sont inhérents à la sci familiale.

Donc, l'objet social de la sci familiale ne peut pas être l'acquisition d'un bien pour sa revente ou la location d'un bien meublé.

Les droits des associés

Pour la création d'une sci , il faut au minimum deux associés de la même famille.

Ils deviennent alors propriétaires de biens immobiliers dans des proportions différentes.

Chaque associé, de par leur statut, dispose de droits au sein de l'entreprise :

  • Un droit d'information : ils peuvent avoir un accès libre à certains documents de la société ;

  • Un droit de vote : ce droit prévaut dans certaines situations comme la modification des clauses statutaires : changement de siège social, du montant du capital ou vente de biens. Dans ce cas, une mise à jour des statuts est nécessaire ;

  • Un droit de participation aux décisions importantes de l'entreprise : chaque associé possède alors un nombre de voix déterminé par sa quote-part détenue dans le capital social. Une fois par an, ils se réunissent en assemblée générale afin de donner leur accord sur la gérance des comptes de l'entreprise.

  • Le droit à la cession de leurs parts sociales : un associé a le droit de vendre ses parts aux capital social au prix qu'il souhaite avec une procédure d’autorisation préalable.

Le gérant de la sci familiale

Une sci familiale peut avoir à sa tête un ou plusieurs gérants lors de sa création.

Les statuts de sci familiale définissent l'ensemble de ses pouvoirs. Le gérant effectue des actions de gérance du patrimoine immobilier.

Il prend les décisions de gestion courante sans avoir besoin de consulter les associés.

En revanche, les statuts peuvent contenir des clauses spécifiques qui prévoient que certaines décisions soient soumises à leur approbation.

Dans ce cas, un vote en assemblée générale est requis.

Pourquoi créer une sci ?

La fondation d’une sci société civile immobilière présente de nombreux avantages pour les associés d'une sci familiale. C'est pourquoi leur nombre ne fait qu'accroître en France.

Ils peuvent ainsi monter un projet en commun pour placer un immeuble ou une maison en location, s'occuper de leur gérance ou acheter un bien immobilier. Ils se constituent ainsi un patrimoine immobilier pérenne.

Alors quels sont les avantages d'une sci familiale ?

Une gestion du patrimoine facilitée

Au sein d'une SCI, les personnes appartenant à la même famille peuvent confier la gérance de leur patrimoine à une seule personne.

Pour ce faire, lors de la création de l'entreprise, les associés doivent nommer un gérant unique lors de la rédaction des statuts.

Ils peuvent désigner une personne de la famille ou bien quelqu'un d'extérieur à la société.

La durée de son mandat est généralement signifiée dans les clauses statutaires à l'exception des sci familiales constituées des parents et de leurs enfants.

Dans ce cas, ce sont les parents qui s'occupent de la gérance de l'entreprise.

Le gérant prend seul l'ensemble des décisions concernant la gérance, ce qui facilite l'administration au quotidien.

Les associés sont appelés à se prononcer uniquement pour des questions cruciales comme la nomination ou le renvoi du gérant ou bien la vente de biens immobiliers.

La préservation du patrimoine immobilier

Gérer un patrimoine au sein d’une sci assure la conservation des biens sur plusieurs générations.

De plus, le statut juridique de la sci ne permet pas la vente contrainte d'un bien si un associé souhaite quitter l'entreprise. Ce dernier devra choisir la cession de ses parts sociales.

Pour ce faire, il a le choix entre :

  • Vendre ses parts sociales aux autres membres du groupe d'associés : il peut choisir celui qui achètera ses parts à partir du moment où cette personne fait partie de son entourage ;

  • Vendre ses parts sociales à une personne extérieure à l'entreprise : dans ce cas, la cession des parts sociales demande l'accord obligatoire des autres associés.

Une optimisation de la transmission du patrimoine immobilier

Quand les parents souhaitent transmettre à leurs enfants leurs parts sociales, ils le font par une succession de donations.

Ainsi, ils bénéficient d'un abattement fiscal pour chaque opération grâce à un régime fiscal avantageux.

En effet, chaque donation est soumise à un abattement fiscal d'un montant de 100 000€. Ce procédé permet aux ascendants de se décharger des droits de mutation.

Ainsi, à leur décès, les enfants n'ont pas à les régler. De plus, les droits de succession sont moins élevés tout comme les coûts de succession.

Par ailleurs, une sci à caractère familial donne la possibilité aux associés de démembrer les parts sociales.

Dans ce cas, les ascendants peuvent donc faire cession de la nue-propriété et les droits liés aux biens à leurs enfants.

En revanche, ils conservent la jouissance du bien sans être propriétaire.

Créer une société civile immobilière familiale

La création d’une SCI familiale passe par un ensemble de démarches à effectuer.

Créer une sci familiale nécessite donc plusieurs étapes indispensables pour la mise en place du projet.

Les associés doivent avant tout faire appel à un notaire pour rédiger les statuts. Il va aussi constater la cession de parts ou lui donner des conseils de gérance du patrimoine.

En effet, les notaires sont des professionnels aguerris pour toute question juridique lors de la fondation d'une entreprise.

Par ailleurs, faire rédiger les clauses statutaires par un notaire est obligatoire si un des apports en nature est un bien immobilier.

La constitution d'une sci familiale passe donc par différentes démarches :

  1. Effectuer des apports au capital social : des apports en numéraire (argent) ou des apports en nature à une entreprise quand les associés apportent un bien immobilier ;

  2. Rédiger les statuts : les clauses statutaires d'une entreprise sous forme de plusieurs articles définissent les règles de fonctionnement de l'entreprise durant sa vie sociale. Elles doivent être rédigées par acte sous seing privé ;

  3. Publier un avis de création de sci dans un journal d’annonces légales : le JAL doit se trouver dans le même département où l'entreprise a été immatriculée ;

  4. La constitution d'un dossier d'immatriculation : elle doit se faire en réunissant plusieurs documents. Ce dossier est à remettre au Centre de formalités des entreprises (CFE). Il est ensuite transmis au greffe du Tribunal de commerce.

Les entrepreneurs ont la possibilité d'utiliser un outil média rapide pour la création de leur société. En effet, ils peuvent faire appel au service d'un site juridique en ligne.

Ils pourront être mis en relation avec un cabinet comptable qui les aidera dans leurs démarches administratives pour la création d'une sci familiale.

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